Die Versteigerung findet im entsprechenden Amtsgericht statt (hier finden Sie eine entsprechende Liste mit den Adress- und Kontaktdaten von allen Amtsgerichten). Die Uhrzeit und das Datum finden Sie in unserem Katalog.

Müssen Sie selbst zum Versteigerungstermin erscheinen? Nein! Sie können sich auch vertreten lassen. Dazu benötigen Sie eine notariell beglaubigte Vollmacht. Dies macht vor allem in diesen beiden Fällen Sinn: a) der Versteigerungsort ist zu weit weg und b) man möchte möglichen Bieterkämpfen mit Konkurrenten ausweichen. Insbesondere wenn Sie in Ihrem Wohnort bekannt sind, kann eine Vertretung sinnvoll sein. Auf keinen Fall sollten persönlicher Ehrgeiz oder ähnliche Motive mit in die Zwangsversteigerung genommen werden. Bleiben Sie objektiv und geben Sie subjektiven Anreizen keine Chance.

Hinweis, wenn Sie gemeinsam mit anderen Personen ein Objekt erwerben wollen: Der Eigentumserwerb im Rahmen der Zwangsversteigerung erfolgt durch Verkündung des Zuschlags noch während des Versteigerungstermins. Der aus dem Protokoll ersichtliche Bieter erhält den Zuschlag und erwirbt das Eigentum am Objekt. Nachträglich ist hier keine Änderung mehr möglich. Sie müssen also sicherstellen, dass die weiteren Erwerber entweder anwesend sind und Sie gemeinsam das Gebot abgeben oder aber entsprechende notarielle Vollmachten vorliegen.

Das Zwangsversteigerungsverfahren ist in 3 Teile gegliedert – Bekanntmachung, Bietstunde und Zuschlag

Zu Beginn gibt der Rechtspfleger Informationen zum Objekt bekannt und erklärt die entsprechenden Versteigerungsbedingungen. Dazu gehört u.a. das geringste Gebot, welches nicht mit dem Verkehrswert, der 5/10- oder 7/10-Grenze verwechselt werden sollte (weitere Erläuterungen folgen im nächsten Abschnitt). Danach wird die Bietstunde eröffnet und der Prozess, auf den Sie sich so lange vorbereitet haben, startet endlich. Die Bietstunde muss mindestens 30 Minuten betragen. Irrtümlich wird oft angenommen, dass es sich lohnt, mit dem Bieten bis zum Ende zu warten. Dem ist ein klares Nein entgegenzusetzen – die Bietzeit kann vom Rechtspfleger verlängert werden, sofern weiteres Bietinteresse vorhanden ist. Wenn viele Bieter anwesend sind, kann sich die Bietzeit daher erheblich verlängern. Zudem können sich Fragen oder Probleme bzgl. vorhandener Vollmachten oder Sicherheitsleistungen ergeben. Es kann auch vorkommen, dass der Gläubigervertreter Sie um ein Gespräch bittet oder Rücksprache mit dem Auftraggeber halten muss. Damit Sie die frühzeitig ggf. anfallenden Schwierigkeiten erkennen, empfehlen wir, mit der Gebotabgabe nicht zu lange zu warten. Aber wie gibt man ein Gebot eigentlich richtig ab?

Dieser Abschnitt ist einer der wichtigsten Punkte bei der Zwangsversteigerung. Bitte stellen Sie sicher, dass dieser Aspekt verstanden ist. Das geringste Gebot wird von dem Rechtspfleger im Termin vorgelesen und muss nach §44 ZVG neben den Verfahrenskosten alle Rechte und Lasten abdecken, die dem Recht des betreibenden Gläubigers vorgehen. Dazu gehören z.B. Steuerschulden, Zinsrückstände, Hausgelder, Beiträge für Wasserentsorgung oder im Grundbuch vorrangig eingetragene Grundschulden/Belastungen. Bei dem letzten Punkt handelt es sich um Rechte, welche infolge der Zwangsversteigerung nicht erlöschen (nachrangige Grundschulden erlöschen hingegen). Damit wird verhindert, dass nachrangig eingetragene Gläubiger die Rechte der vorrangig eingetragenen Gläubiger beeinträchtigen. Diese Rechte werden bestehend bleibende Rechte genannt.

Das geringste Gebot besteht daher aus 2 Teilen:

• dem Mindest-Barwert, mit welchem das Bieten begonnen werden kann und
• den bestehend bleibenden Rechten.

Im Versteigerungstermin bieten Sie ausschließlich den Barwert! Das heißt, der Betrag, den Sie während der Bietzeit aufrufen, enthält nicht die bestehend bleibenden Rechte. Hier ist absolute Aufmerksamkeit erforderlich. Denn der tatsächlich fällige Preis für das Objekt besteht aus dem Barwert und den bestehend bleibenden Rechten. Sie müssen also dem Barwert den Wert der bestehend bleibenden Rechte beim Bieten (gedanklich) hinzurechnen. Die Summe bildet den wirtschaftlichen Wert, welchen Sie für das Objekt bezahlen müssen. Demnach hat das geringste Gebot nichts mit dem Verkehrswert oder anderen Wertgrenzen zu tun. Es ist möglich, das geringste Gebot beim Amtsgericht vor der Zwangsversteigerung anzufragen. In der Regel liegt das geringste Gebot jedoch deutlich unter dem Verkehrswert.

Am allerwichtigsten ist, dass Sie kein Gebot abgeben, wenn Sie die Versteigerungsbedingungen nicht zur Gänze verstanden haben.  Ist Ihnen etwas unklar, können Sie jederzeit bei dem Rechtspfleger nachfragen. Nutzen Sie diese Möglichkeit. Haben Sie die Ausführungen des Rechtspflegers weiterhin nicht vollständig verstanden, nehmen Sie Abstand von dem Objekt!

Die Bietstunde läuft mit der dreimaligen Nennung des letzten Gebots ab. Danach können keine neuen Gebote mehr eingereicht werden und abgegebene Gebote können nicht zurückgenommen werden. Im Anschluss erfolgt die Verhandlung über den Zuschlag. Das Gericht wird den Zuschlag entweder sofort oder zu einem bestimmten Termin innerhalb einer Woche verkündigen (z. B., wenn noch Zustimmungen einzuholen sind). Zuerst stellt der Rechtspfleger fest, ob der Zuschlag von Amts wegen versagt werden muss, z. B. wenn es kein gültiges Gebot gibt oder die 5/10-Wertgrenze nicht erreicht wurde (weitere Informationen dazu folgen im nächsten Abschnitt). Weiterhin kann der Gläubiger das Verfahren nach § 30 ZVG einstellen lassen oder den Zuschlag wegen der 7/10-Wertgrenze versagen. Gibt es ein gültiges Meistgebot und werden keine Anträge gestellt, erhält der Höchstbietende den Zuschlag. Zu diesem Zeitpunkt geht das Eigentum auf den Ersteigerer mit allen Rechten und Pflichten über.  Wichtig: Nach dem Zuschlag gibt es für Sie keine Möglichkeit, den Kauf anzufechten. Dennoch sollten Sie mit etwaigen Investitionen warten, bis der Zuschlagsbeschluss rechtskräftig ist. Denn den Beteiligten steht ein Beschwerderecht gegen den Zuschlag zu. Planen Sie hierfür ca. 4 Wochen ein.

Die Wertgrenzen sind ein wichtiger Bestandteil der Zwangsversteigerung und dienen der Schutzfunktionen des Gläubigers. Der Zuschlag kann oder muss verweigert werden, wenn bestimmte Wertgrenzen nicht erreicht werden.

Der bestrangig betreibende Gläubiger (die Bank) oder die Miteigentümer bei einer Teilungsversteigerung haben das Recht, den Zuschlag versagen, wenn das Meistgebot (einschließlich des Kapitalwertes der bestehend bleibenden Rechte) nicht 7/10 des Verkehrswertes erreicht (die Betonung liegt hierbei auf „können“, d.h., es handelt sich nicht um eine Pflicht). Sollte das Meistgebot sogar unter 5/10 des Verkehrswertes liegen, so wird der Zuschlag im ersten Versteigerungstermin von Amts wegen nicht gewährt.

Beispiel: Eine Eigentumswohnung ist mit einem Verkehrswert in Höhe von 100.000 € bewertet. Das Mindestbargebot beträgt 10.000 € (Verfahrenskosten, Steuerschulden). Sie bieten 60.000 €. Ihr Gebot liegt damit über der 5/10 Wertgrenze, somit kann der Zuschlag vom Gericht nicht versagt werden. Weil das Gebot aber unter der 7/10 Wertgrenze liegt, kann der Gläubiger einen Antrag auf Versagung des Zuschlags im Versteigerungstermin stellen.

Ein häufiger Irrtum besteht in der Annahme, dass im zweiten Versteigerungstermin die 5/10- und 7/10-Wertgrenzen automatisch wegfallen. Das kann der Fall sein, muss es aber nicht! Erst wenn das Gericht einmal aufgrund des Nichterreichens einer der beiden Grenzen den Zuschlag tatsächlich versagt hat, gelten die Wertgrenzen im nächsten Termin nicht mehr. Jedoch kann der Gläubiger nach §30 ZVG das Verfahren ohne bestimmte Gründe einstellen (dieser Antrag wird durch das Gericht immer bewilligt). In diesem Fall erfolgt keine Versagung des Zuschlags wegen Nichterreichen der Wertgrenzen durch das Gericht. Folgendes Beispiel verdeutlicht diesen Prozess: Im ersten Termin wird ein Meistgebot unter der 7/10-Wertgrenze abgegeben. Der Gläubiger beantragt daraufhin die Einstellung des Verfahrens nach § 30 ZVG. Im zweiten Zwangsversteigerungstermin gelten nun weiterhin die 5/10- und 7/10-Wertgrenzen.

Der Antrag nach § 30 ZVG kann vom Gläubiger zweimal gestellt werden. Beim dritten Mal erfolgt gleichzeitig die Rücknahme des Antrags auf Zwangsvollstreckung. Im Ergebnis bedeutet dies, dass aufgehobene Wertgrenzen keine konkrete Information geben, um den wievielten Zwangsversteigerungstermin es sich handelt. Es kann lediglich die Aussage getroffen werden, dass es mindestens einen erfolglosen Versteigerungstermin gegeben hat. Weitere Information können Sie bei dem jeweiligen Amtsgericht oder direkt bei dem Gläubiger anfragen. Diese sind allerdings rechtlich nicht zu einer Auskunft verpflichtet.

Ob die Wertgrenzen aufgehoben sind, ist in der Regel in der öffentlichen Bekanntmachung hinterlegt, d.h., diese Information finden Sie auch im Dein-ImmoCenter Versteigerungskatalog. Versteigerungen mit aufgehobenen Wertgrenzen bieten ein besonders großes Schnäppchen-Potential, da nun Objekte auch unter 50 % des Verkehrswertes ersteigert werden können. Sie sollten sich jedoch bewusst darüber sein, dass der Gläubiger in dem Termin die Möglichkeit hat, dass Verfahren einzustellen. Da es sich aber bereits um mindestens den zweiten Versteigerungstermin handelt, wird sich der Gläubiger dies sehr genau überlegen, bevor er im nächsten Termin ggf. noch weniger angeboten bekommt. Sollten Sie an einer Versteigerung mit aufgehobenen Wertgrenzen teilnehmen, empfehlen wir, sich bei dem Gläubiger nach dessen Preisvorstellung zu erkunden. Die Kontaktdaten finden Sie ebenfalls im Katalog.

Wenn die Wertgrenzen weggefallen sind, sollten Sie besonders gründlich recherchieren. Vielleicht haben Sie einfach nur Glück, dass sich gerade niemand für dieses Objekt interessiert. Oder Sie haben einen wichtigen Punkt bei der Analyse übersehen, weshalb andere Interessenten von einer Investition absehen.